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過去の「死亡事故」の告知義務

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過去の「死亡事故」の告知義務

目に見える瑕疵とは異なり、実際に目には見えないが心理的な嫌悪感を覚える瑕疵を「心理的な瑕疵」といいます。
一例として、「過去にその部屋で自殺した入居者がいた」「過去にその物件で火事があり人がなくなった」「物件の近くに工場等の嫌悪施設がある」「募集している物件の近くに指定暴力団の事務所や宗教施設がある」などが心理的な瑕疵に該当します。
これらの情報をどう受け取るかは買い手側次第です。
不動産売買取引において心理的な瑕疵も「隠れた瑕疵」として扱われ、場合によっては瑕疵担保責任が認められ、損害賠償請求や程度によっては契約の解除が認められます。

建物賃貸借において過去の「死亡事故」の告知義務は、法律により明確に定められているわけではありません。そのため死亡した要因・経過した年月・近隣住民の事件に対する印象や過去の判例を基に告知すべきであるとされています。
例えば、自然死ですと告知義務はありませんが、孤独死によって亡くなり、死後数週間経ち遺体が腐食してしまった際には告知義務があるとされています。
なぜなら、老衰や病気等による自然死は当然に予測されるものであり、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当しないと考えられているからです。
また、入居者が自殺した場合には事故後最初の入居者に告知義務は存在しますが、その次の賃借人には特段の事情がない限り告知義務は存在しないとされています。

伊藤法律事務所では、東京都、神奈川県、千葉県を中心に賃貸借契約の心理的な瑕疵に関するご相談を承っております。
「現在住んでいるアパートに心理的な瑕疵がある」や「心理的な瑕疵に該当するかどうか判断がつかない」などご不明な点がございましたら、まずはお気軽にご相談ください。

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