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立ち退きの概要、交渉や示談手続きの流れ

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立ち退きの概要、交渉や示談手続きの流れ

賃貸借契約の中でも、不動産を目的とする場合における賃貸人と賃借人との間のトラブルには、関係悪化など、さまざまな理由による賃借人の立ち退きに関するものがあります。ここでは、法律上立ち退きを求めるにはどのような要件を満たしている必要があるかなどを見ていきます。

賃貸借契約については、民法601条以下に規定があります。しかし、賃貸借契約の中でも、土地や建物を目的とする不動産賃貸借契約については、その不動産は継続的に生活するなどの基盤であり、それが保護されなければ、安定した生活や経済活動を営めなくなる危険があるため、十分な存続期間と賃貸借契約の更新拒絶の制限などが、借地借家法という法律で定められています。このように、不動産賃貸借契約においては、賃借人の地位の保護が図られているため、賃貸借契約関係を終了させるには注意が必要です。

例えば、不動産賃貸借に限らず、一般的に契約期間中に賃貸借契約を終了させる方法としては、契約の解除(民法540条以下)をすることが考えられます。もっとも、契約の解除をする場合、相手方に債務不履行があることが必要であるだけでなく、賃貸借契約については、信頼関係破壊の法理と呼ばれるものがあり、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であることから、信頼関係を破壊するような事情がないと、単に債務不履行があるだけでは解除ができないとされます。

次に、契約期間が満了すれば、不動産賃貸借契約は終了しますが、前述のように、不動産賃貸借については、借地借家法で、特に、建物を目的とする場合、いわば自動的に契約の更新が認められています(借地借家法26条参照)。そして、建物賃貸人が更新を拒絶するには、正当の事由がなければ認められません(借地借家法28条)。更新後は、期間の定めがないものとされます(借地借家法26条1項ただし書き)。そして、期間の定めがない場合は、いつでも解約の申し入れができますが(民法617条1項前段)、建物賃貸借契約の場合には、解約にも正当の事由が必要とされます(借地借家法28条)。

借地借家法28条には正当事由の判断要素も規定されており、これによれば、まず、主たる判断要素として、当事者双方が建物を使用する必要性を衡量し、借地人の建物使用の必要性が賃貸人の建物使用の必要性よりも、非常に大きければ、原則として、正当事由は否定されると考えられています。そして、補完的な考慮要素として、契約締結の経緯などの建物の賃貸借に関する従前の経緯、土地の利用状況、いわゆる立退料として、建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに、建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出があげられています。これらは、あくまでも各当事者における建物使用の必要性の不足を補うための要素に過ぎないため、立退料の提供のみで正当事由が認められることにはなりません。

このように、建物賃貸借において、賃貸人側から一方的に賃貸借契約の終了を主張するには、高いハードルを越える必要があります。そこで、立ち退きの方法としては、賃借人との交渉による示談で行うことが現実的な場面もあります。この場合の示談は、賃借人は、建物に住むということについて譲歩し、賃貸人は、立ち退き料を払うなどの譲歩をすることになるので、和解の性質を持つ契約となります(民法695条)。そして、和解はあくまでも契約なので、前述の正当事由の考慮要素にかかわらず、両当事者の合意があれば認められるため、立退料の金額などにより賃借人が納得すれば、それで解決となります。もっとも、和解の交渉には時間がかかり、さらに、賃借人の転居先を探す必要などもあることから、短くとも半年程度はかかるとみておいたほうがいいでしょう。

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